Tüm diğer gelişmekte olan ülkelerde olduğu gibi ülkemizde de, kentleşme bütün hızıyla devam etmekte olup, her geçen gün yeni projeler görücüye çıkmaktadır. Bu yeni projelerin yanında, afet riski taşıyan yapıların yenilenmesine yönelik kentsel dönüşüm projeleri de hızla devam etmektedir. Tüm bu inşaatlar, şehirlerimizi adeta şantiye alanına çevirmiş durumdadırlar. Tüm bu yapıların, çevre ve çağdaş şehircilik kriterlerine uygun şekilde yapılmasının temini için belediyelerce “İmar Hukuku” kapsamında, imar ruhsatları verilmekte olup, ruhsata uygun yapılaşma sonucunda ise yapı kullanma izin belgeleri (İskan Ruhsatı) verilmektedir.
İmar Hukuku; idare hukukunun imar faaliyetlerinin hukuki zeminini düzenleyen bir alt dalı olup konuya ilişkin başlıca mevzuat 3194 sayılı İmar Kanunu’dur. İmar; bir yerin bayındır hale getirilmesi yani imar edilmesi, yapılaşma, şehirleşme ve medenileştirilmesi demektir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi, İmar Kanunu 30.maddesinde düzenlenen yapı kullanma izin belgesi niteliğini taşımamaktadır. İdare hukuk bakımından birel işlem niteliği taşıyan yapı kayıt belgesi, belirli bir taşınmaz malı 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici 16.maddesi uyarınca hukuk aykırı olan hukuki statüsünden çıkarılıp hukuka uygun olduğunu gösteren bir statüye geçirilmesi için tesis edilen özel, somut ve nesnel bir idari işlemdir. Yürürlükte bulunan imar hukukuna ilişkin yasalara uyulmayarak yapılan yapıların mevcut durum ve konumlarıyla mevcut imar mevzuatına uyulması beklenmeksizin, koşullara uygun olanların mevcut haliyle korunması ve bu şekilde bir statü sağlanmasıdır.
Yapı Kullanma İzin Belgesi, Türk Medeni Kanunu 7.maddesince idarece verilmiş olan resmi bir belge niteliğindedir. Yapı kaydı belgesi, sahibine eşyaya bağlı bir hak sağlar ve bu nedenle taşınmazın devre konu olması halinde taşınmazın yeni sahibine aynı şekilde hak sağlar ve eşyadan ayrı olarak devri mümkün değildir.
1. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı)
Yapı kullanma izin belgeleri; halk arasında izin belgesi ya da iskân belgesi olarak bilinir ve yapılan inşaatların, belirlenen standartlara uygun şekilde yapılıp yapılmadığına dair verilen belgedir. Konuya ilişkin olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde şu şekilde bir tanımlamaya yer verilir:
“Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, yapının kullanımına izin veren, Ek-9’da yer alan forma uygun olarak düzenlenen, onaylı belgeyi, İskân ruhsatı alınmamış olması, yapının kullanıma müsait olmadığını gösterir. “
2. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı)Alma Şartları Nelerdir?
İnşaat ruhsatı alındığı tarihten itibaren 2 sene içerisinde yapımına başlanmış olması gerekiyor. Ruhsat alınma tarihinden itibaren de 5 sene içerisinde tamamlanmış olması gerekiyor. Şayet 5 sene sonunda, tamamlanan inşaat projedeki gibi değilse, inşaatın yıkılmasına karar verilebilir.
Yapının bulunduğu bölgedeki belediyelere doğrudan başvuru yapılarak, yapı kullanım izni alınabilir. İskan belgesi için gerekli belgeler şu şekilde belirlenmiştir;
- Yapı Kullanım İzni istemiyle yazılan dilekçe
- Tapu kaydı bilgileri
- Vergi Dairesi’nden ”borcu yoktur” yazısı
- Dış Kanal Belgesi (İZSU)
- Telekom Vizesi
- Proje Müellifleri Raporu
- Yapı Denetim Kuruluşu’ndan alınan belge
- Yapının Cephe fotoğrafları (13 x 18 cm ölçülerinde)
- Emlak ve Çevre Temizlikten alınan ”vergi borcu yoktur” yazısı
- SGK’dan alınan ”Borcu Yoktur” Belgesi.
Gereli belgeler temin edilerek yapı kullanım izni başvurusu yapılabilir. Tamamlanan inşaatta şayet asansör var ise ek olarak istenen belgeler şu şekildedir;
- Asansör firmasından; TSE Belgeleri
- Garanti Belgesi
- Mühendislerin SMM Belgeleri
- 4 Adet Muayene Raporu
- Muayene fişi
- Uygulama projeleri
- Sığınak Raporu
- Yangın Tesisat Raporu.
3. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı) Verilmesi Talebinin Reddi Kararına Karşı İptal Davası
İlgililer, yukarıda açıkladığımız prosedüre uygun olarak ruhsat/iskan talebinde bulunmuş ancak bu talep hukuka aykırı bir şekilde reddedilmişse, idarenin ret kararı bir idari işlem olduğundan idari yargıda iptal davası açılabilir.
İdari Başvuru Sonrasında İptal Davası:
- İptal davası açmadan önce, ruhsat veya iskan talebinin reddi kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde üst makamdan, üst makam yoksa kararı veren idari makamdan (Belediye/Valilik) bu kararın kaldırılması istenebilir. İdareye başvuru, işlemeye başlamış idari dava açma süresini durdurur. Bu başvuruya 60 gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren 60 günlük dava açma süresi içinde idari yargıda iptal davası açılabilir.
- Diğer ihtimalde kararın kaldırılması idari makamdan istenmiş ve idare talebi reddetmiş olabilir. Bu halde de, ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde iptal davası açılabilir.
İdareye Başvurmaksızın İptal Davası: Bu halde, ruhsat veya iskan talebinin reddi kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde, idareye başvurmaksızın doğrudan iptal davası açılır.
İdareye başvuru zorunlu bir yol olmayıp, ilgililerin isteğine bağlıdır. İlgililer isterse önce idareye başvurup ret kararının kaldırılmasını isteyebilecekleri gibi; isterlerse doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açabilir.
4. İptal Davası Hangi Sebeplere Dayandırılabilir?
Hukuka uygun ruhsat ve iskan talepleri hukuka aykırı bir şekilde reddedilen ilgililer iptal davası açabilecektir. Açılacak bu davada ruhsat veya iskan talebinin reddinin hukuka aykırı olduğu ileri sürülür. Ret kararları idari işlem olduğu için işlemin yetki, şekil, sebep, konu, maksat yönlerinden biri/birkaçıyla hukuka aykırı oldukları ileri sürülür. İskan talebinin reddi işlemine karşı da iskan talebinin imar planına, yapı ruhsatiyesine uygun olduğu ileri sürülerek iptali talep edilebilir. Açılacak iptal davasında, idarenin ret cevabında belirttiği sebeplere göre dava dilekçesi hazırlanır.
Yetki: Ruhsat veya iskan talebi, işlemi yapmaya yetkili olmayan makamca reddedilirse bu ret kararı hukuka aykırı olur.
Şekil: Ruhsat ve iskan talebinin reddi kararları ilgilisine usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmelidir. Bu tebliğ işlemi olmadan verilen ret kararı hukuka aykırı olur. Ayrıca, ret için önceden, bir başka idari makamdan karar alınması gerekmesine rağmen bu karar alınmamışsa yine işlem sakatlanmış olur.
Konu: Ret işleminin konusu meşru ve mevzuata uygun olmalıdır. Örneğin var olmayan bir arazi için verilen inşaat ruhsatı, işlemin konu unsuru açısından hukuka aykırı olacaktır. Aynı şekilde hazine arazisi üzerine yapacağı inşaat için kişiye verilen ruhsat da hukuka aykırı olacaktır. Yine, imar planına göre belli kata kadar inşaat yapılması öngörülmüşse bundan daha fazlasına izin veren inşaat ruhsatı da hukuka aykırıdır.
Maksat: İdari işlemler, kamu yararı gereklerine uygun olmalıdır. Ruhsat ve iskan talepleri, kamu yararı dışında sırf şahsi çıkarlar için reddedilirse, bu durum işlemin maksat unsurunu zedeler ve ret işlemi, hukuka aykırı olur. Ancak; imar planlarının iptali, bu plana dayanılarak verilen ruhsatın da iptalini gerektirmez.
Danıştay 6. Dairesinin 11.2.2004 tarih ve 2002/4645Esas, 2004/685 Karar numaralı ilamına göre:
‘’İmar planının yargı kararıyla iptal edilmesi bu plana uygun olarak alınmış ruhsatları ortadan kaldırmayacağından, yapının mühürlenerek durdurulmasına ilişkin işlemlerde hukuka uyarlık yoktur.’’
5. İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İlgililer isterse önce idareye başvurup ret kararının kaldırılmasını isteyebilecekleri gibi; isterlerse doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açabilir.
6. İptal Davasında Zamanaşımı
Yapı kullanma izin talebine ilişkin olası ret kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde ilgili kararın iptali için dava açılmalıdır. Söz konusu tebligattan itibaren altmış günlük süre, dava açma haklarından mahrumiyet süresidir.
. All Rights Reserved.